股票杠杆收费 5.45万元/m²起拍，文鼎苑法拍房二拍再次流拍

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位于杭州城西的耀江文鼎苑，前两年曾是杭州风头最劲的学区房小区，人称“孟母盘”，每当有房源在法拍市场露面，总是遭遇疯抢。但是时过境迁，如今的文鼎苑盛况不在。

6月下旬，一套建筑面积180.5㎡的文鼎苑大户型法拍房一拍流拍，今天上午这套房源第二次拍卖，虽然起拍价降至984.555万元，折合起拍单价约5.45万元，跟市场价基本持平，但仍然因为无人报名而再次流拍。据悉，这是文鼎苑法拍房5年来首个流拍房源。

这套法拍房，是今年首套出现在阿里资产平台的文鼎苑房源，位于21幢的中高层，该楼幢就在小区中心位置、人工湖的东边，景观视野开阔。作为大户型，该房源为南北朝向，厅户型布局为四室二厅一厨二卫，内部带中等装修，总体来看是一套居住性良好、综合条件比较优越的学区房。

根据历史成交记录，2021年3月，文鼎苑同楼幢同单元同户型有一套二手房以1900万元成交，折合单价约10.53万元；2021年4月，隔壁的23幢也曾有一套建筑面积180.5㎡的法拍房拍卖，当时吸引了14人报名，经过367轮激战，最终以1850.85万元成交，折合单价约10.25万元。

今天这套法拍房，对比当初，房价已近乎“腰斩”，却仍无人问津，原因何在？

事实上，2021年上半年正是杭州学区房炒作之风最兴盛之际，也是文鼎苑的“高光时刻”。当时，文鼎苑在二手房市场的最高成交单价一度超过12万元，有套58.37㎡的文鼎苑二手房更是以750万元成交，折合单价约12.7万元。

不过，随着2021年下半年杭州楼市出现变化，学区房“只涨不跌”的神话破灭，文鼎苑也进入价格“挤水分”阶段。目前在贝壳找房平台上，文鼎苑有180套房源挂牌在售，6月的成交均价约5.6万元/㎡。

在法拍市场上，文鼎苑的价格也是一路下跌。去年11月和12月，文鼎苑各有一套房源被法拍，最终成交单价分别为5.94万元和5.74万元。

因此，今天这套法拍房虽然起拍价已接近市场价，但或许因为户型大、总价较高，意向竞买人们仍在等待起拍价继续下降，才出手。

那么，如果法拍房二拍流拍，后面起拍价还会降吗？

根据相关司法拍卖惯例，通常二拍流拍后，法拍房将进入变卖程序，即本轮执行的第三次拍卖，也是本轮执行的最后一次拍卖阶段。通常变卖阶段的起拍价会维持二拍的起拍价。需要注意的是，一二拍的竞拍时间通常为24小时，但变卖的竞拍时间可以长达60天，不过一旦在变卖期间有人出价，那么竞价时间会缩短为24小时。

如果该法拍房在变卖阶段依然流拍，那么该法拍房将退回给被执行人或以物抵债给债权人，当然债权方也可以再次申请拍卖，那就进入了新的法拍流程，此时一般会根据市场行情对评估价和起拍价进行修正和调整。

像之前杭州院子有套“楼王”级法拍房8-3排屋，去年第一轮拍卖，起拍价高达约6651万元，因定价明显偏高，二拍流拍、变卖失败。今年1月，该房源启动第二轮拍卖，一拍起拍价调整为约4722万元，但仍流拍，二拍起拍价降为约3825万元，不过，这个价格对比杭州院子其他法拍房源，仍然偏高，因此再度流拍并变卖失败。

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